競売不動産用語の基礎知識 β版

建物明渡猶予制度(たてものあけわたしゆうよせいど)

建物明渡猶予制度とは、抵当権に対抗できない賃借権により建物を占有するものに対し、競売の買受けの時より6ヶ月を経過するまでは賃借建物を買受人に引き渡さなくてよいこととして、明渡猶予を与えることにした制度である(民法395条)。平成15年の民法改正に伴い導入された。

法改正以前の旧395条下においては、土地については5年、建物については3年の期間を超えない賃借権は、抵当権の設定登記後に対抗要件を備えたものでも抵当権に対抗できるものとされていたが、この賃借権がいわゆる短期賃借権として占有屋などに濫用され、長年にわたって担保不動産処理の円滑化の妨げとなっていた。そこで、平成15年改正法は、短期賃借権を廃止して、抵当権に後れる賃借権はその期間の長短にかかわらず、抵当権に対抗できないものとしたのである。

ちなみに、実際の競売市場においては、このような6ヶ月猶予ありの賃借人居住の物件というのは、投資用ワンルームなどに多く見られる。個人投資家等が投資ローンを組んでワンルームを購入したもののローン返済に行き詰まって賃借人居住のまま競売にかけられてしまう、といったケースである。

このような物件を落札した場合、賃借人と交渉して新たに賃貸借契約を締結すれば借主募集をすることなくすぐに賃料収入を得られることから、オーナーチェンジ型の投資向け競売物件としての魅力度は比較的高い。また、賃借人としても買受人が新たな貸主となれば出て行かなくて済むので、賃借人も買受人もwin-winの関係になれる可能性の高い担保不動産処理における有意義なソリューションともいえよう。

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